31.10.2026 11:40
Решения 3-й гражданской палаты Кассационного суда, вынесенные в 2025 и 2026 годах, показали, что удержание залога арендодателями по таким основаниям, как покраска, побелка и ремонт, не является законным во всех случаях. Согласно решениям, для вычета из залога должно существовать реальное и конкретное требование, возникшее по вине арендатора. В случае продажи дома обязанность прежнего собственника вернуть залог может сохраняться, если он не может доказать, что передал залог новому собственнику.
В числе главных споров между арендатором и арендодателем — возврат депозита. Последние решения Кассационного суда установили важные критерии относительно того, при каких условиях должен возвращаться обеспечительный платеж и на кого ложится ответственность при смене собственника жилья.
ПОЧЕМУ ВОЗНИКАЮТ СПОРЫ О ДЕПОЗИТЕ?
После окончания договора аренды и освобождения квартиры некоторые арендаторы испытывают трудности с возвратом внесенного обеспечительного платежа. Расходы на покраску и побелку, якобы имеющиеся в квартире повреждения, неоплаченные счета или продажа недвижимости входят в число наиболее частых причин споров о депозите.
Однако арендодатель не вправе распоряжаться депозитом по своему усмотрению или удерживать его без объяснения причин. Турецкий кодекс обязательств четко регулирует обязанности арендатора и условия возврата обеспечительного платежа.
ЧТО ТАКОЕ ДЕПОЗИТ И В КАКИХ СЛУЧАЯХ АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН ЕГО ВЕРНУТЬ?
Депозит, именуемый в Турецком кодексе обязательств обеспечительным платежом, взимается на случай неисполнения арендатором обязанностей, вытекающих из договора, или причинения недвижимости вреда вследствие небрежного использования. Однако этот платеж не дает арендодателю права бессрочно удерживать деньги.
Специалисты по праву отмечают, что после окончания договора, освобождения квартиры и передачи ключей депозит должен быть возвращен, если у арендатора нет задолженности или ущерба, за которые он отвечает. Чтобы арендодатель мог произвести вычет, у него должно быть реальное требование и он обязан обосновать его правовую основу. Удержание всего депозита или его части лишь на основании собственной оценки не считается юридически достаточным.
ВАЖНОЕ РЕШЕНИЕ КАССАЦИОННОГО СУДА О ВОЗВРАТЕ ДЕПОЗИТА
3-й гражданский департамент Кассационного суда в решении от 23 сентября 2025 года, дело № 2024/3882, решение № 2025/4233, рассмотрел вопрос о том, при каких условиях обеспечительный платеж может не возвращаться. Согласно решению, для невозврата депозита арендодателем должно существовать реальное требование, возникшее по вине арендатора и подлежащее зачету. Общее утверждение о том, что арендатор нарушил договор, само по себе не признается достаточным.
Соответственно, арендодатель, утверждающий, что арендатор повредил недвижимость или не оплатил долг, обязан конкретно обосновать свое утверждение. Отдельно оценивается также, действительно ли возник ущерб и каков его размер. Решение еще раз показало, что депозит не является деньгами, переданными в личное распоряжение арендодателя.
МОЖЕТ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ВЫЧЕСТЬ РАСХОДЫ НА ПОКРАСКУ И ПОБЕЛКУ ИЗ ДЕПОЗИТА?
Одна из наиболее частых проблем, с которыми сталкиваются арендаторы при выезде из квартиры, — стремление арендодателя вычесть расходы на покраску и побелку из депозита. Согласно статье 334 Турецкого кодекса обязательств арендатор не может нести ответственность за обычный износ и изнашивание, вызванные использованием квартиры в соответствии с договором.
Износ настенной краски в квартире, где долго проживали, повреждения пола вследствие нормального использования или естественное старение мебели сами по себе не требуют вычета из депозита. Ситуации, возникшие по вине арендатора, такие как сломанная дверь, поврежденный шкаф или повреждения стен, превышающие обычное использование, оцениваются иначе. И в этих случаях заявленные расходы должны основываться на реальном ущербе и быть вменяемыми арендатору.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ВОЗВРАЩАЕТ ДЕПОЗИТ, ССЫЛАЯСЬ НА НАЛИЧИЕ ПОВРЕЖДЕНИЙ?
Юристы отмечают, что при возникновении утверждения о повреждениях необходимо прежде всего установить, действительно ли существует ущерб, относится ли он к ответственности арендатора и какова стоимость ремонта.
Статья 335 Турецкого кодекса обязательств также важна в этом отношении. Согласно норме арендодатель при возврате недвижимости обязан провести необходимую проверку и без промедления письменно сообщить о недостатках, за которые отвечает арендатор. Несвоевременное сообщение о недостатках, которые можно было обнаружить при обычной проверке, может устранить ответственность арендатора. Поэтому любое утверждение арендодателя о повреждениях, заявленное спустя месяцы, не принимается автоматически.
Чтобы арендаторы не лишились своих прав, важно при выезде из квартиры делать фотографии и видеозаписи, фиксировать показания счетчиков электроэнергии, воды и природного газа. Также рекомендуется передавать ключи по письменному акту, сохранять переписку с арендодателем и банковские квитанции об оплате депозита.
ДОЛЖЕН ЛИ АРЕНДАТОР ЖДАТЬ ТРИ МЕСЯЦА, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ ДЕПОЗИТ?
Согласно статье 342 Турецкого кодекса обязательств обеспечительный платеж, внесенный деньгами, должен быть размещен на срочном сберегательном счете таким образом, чтобы его нельзя было снять без согласия арендодателя. Если арендодатель в течение 3 месяцев с момента окончания договора письменно не уведомит банк о том, что подал против арендатора иск либо начал исполнительное производство или процедуру банкротства, банк обязан вернуть сумму по требованию арендатора.
На практике же депозит чаще всего передается арендодателю наличными или банковским переводом. В таком случае трехмесячный банковский механизм напрямую не применяется, и арендатор может требовать свою сумму от арендодателя согласно общим положениям. Поэтому общего правила о том, что каждый арендатор, не получивший депозит, обязательно должен ждать 3 месяца, не существует.
ЕСЛИ КВАРТИРА ПРОДАНА, КТО ДОЛЖЕН ВЕРНУТЬ ДЕПОЗИТ: ПРЕЖНИЙ ИЛИ НОВЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ?
Решение 3-го гражданского департамента Кассационного суда от 12 мая 2026 года, дело № 2026/3664, решение № 2026/2960, содержит примечательную оценку по этому вопросу. В обстоятельствах дела арендатор при аренде квартиры уплатил прежнему собственнику депозит в размере 300 долларов. Впоследствии недвижимость была продана, однако обеспечительный платеж арендатору не вернули.
Суд первой инстанции отказал в иске в отношении прежнего собственника на том основании, что новый собственник стал стороной договора аренды. Кассационный суд же указал, что необходимо доказать передачу депозита новому собственнику. Было отмечено, что если прежний собственник не сможет доказать передачу суммы новому собственнику, обязанность по возврату может сохраняться.
Решение важно в том смысле, что оно показывает: собственник, продавший жилье, не освобождается от ответственности за депозит автоматически. Однако также отмечается, что решение имеет характер отмены в интересах закона и в соответствии со статьей 363/2 Гражданского процессуального кодекса не меняет результат между сторонами конкретного дела.
К КАКИМ МЕРАМ МОЖЕТ ПРИБЕГНУТЬ АРЕНДАТОР, НЕ ПОЛУЧИВШИЙ ДЕПОЗИТ ОБРАТНО?
Арендаторам, которые освободили квартиру, но не получили депозит, необходимо прежде всего собрать договор аренды, квитанцию об оплате, акт передачи ключей, документы, подтверждающие дату освобождения квартиры, фотографии последнего состояния квартиры и переписку.
Арендатор может сначала письменно потребовать возврата депозита. Если арендодатель не производит оплату, в зависимости от характера спора можно обратиться к исполнительному производству или подать иск о взыскании. В спорах, возникающих из арендных отношений, до подачи иска по общему правилу необходимо пройти обязательную процедуру медиации. Важное значение при оценке имеют также валюта, в которой был уплачен депозит, условия договора, дата передачи и, при наличии, задолженности, подлежащие зачету.
МОЖЕТ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ УДЕРЖАТЬ ВСЮ СУММУ ДЕПОЗИТА?
Чтобы вся сумма депозита могла остаться у арендодателя, должна существовать задолженность или ущерб, за которые арендатор действительно несет ответственность и которые можно юридически взыскать. Неоплаченная арендная плата, счета, принадлежность которых арендатору доказана, и реальный ущерб, возникший из-за ненадлежащего использования, могут относиться к суммам, подлежащим зачету. Однако удержание всей суммы депозита без каких-либо расчетов или конкретных оснований не признается законным.
Эксперты подчеркивают, что депозит не является деньгами, которыми арендодатель может распоряжаться по своему усмотрению, и отмечают, что документальное оформление платежей с самого начала, письменная фиксация передачи помещения при выселении и конкретное подтверждение возможного ущерба помогут предотвратить споры.
.